Arsa payı, bir dairenin binanın üzerinde durduğu arsadan aldığı paydır. Tapunuzda yazar ve bir gideri "eşit" değil "büyüklüğe göre" paylaştırmak istediğinizde kullanılır. Çatı yenileme gibi bir masrafta 40 m²'lik daire ile 140 m²'lik dairenin aynı tutarı ödememesini sağlayan şey budur.
Arsa payını yalnızca arsa payına göre dağıttığınız giderler için girmeniz gerekir. Aidatı eşit topluyor ve giderleri eşit paylaştırıyorsanız bu alanı boş bırakabilirsiniz.
Arsa payı ile mülkiyet payı aynı şey değildir
Uygulamada daire sayfasında birbirine benzeyen iki "pay" alanı vardır. Adları benzer, ölçtükleri şey tamamen farklıdır:
| Arsa Payı | Mülkiyet Payı | |
|---|---|---|
| Neyin payı | Dairenin arsadan aldığı pay | Kişinin daireden aldığı pay |
| Nerede girilir | Daire → Düzenle | Daire → Malik & Oturan → Malik |
| Neye göre toplanır | Parseldeki tüm daireler | Tek bir dairenin güncel malikleri |
| Nasıl yazılır | Tapudaki gibi: 0,045 ya da 45 |
Her zaman 0–1 arası: 0,5 |
| Toplamı | Parselde %100 olmalı (kesirli yazıldıysa) | Bir dairede 1'i aşamaz |
| Ne işe yarar | Gider dağıtımı | Kimin ne kadar malik olduğu |
Örnek: 8 dairelik bir binada 101 numaralı dairenin arsa payı 0,125'tir (binanın sekizde biri). Bu daire iki kardeşe yarı yarıya miras kalmışsa her birinin mülkiyet payı 0,5'tir. İki sayının birbiriyle ilgisi yoktur.
Gider dağıtımı yalnızca arsa payına bakar. Bir dairenin kaç maliki olduğu dağıtımı etkilemez; borç daireye çıkar, maliklere ayrı ayrı değil.
Arsa payı nereden bulunur
Kendiniz hesaplamayın. Arsa payı, kat mülkiyeti kurulurken belirlenmiş resmî bir sayıdır ve şu belgelerde yazar:
- Dairenin tapu senedi (arsa payı satırı)
- Kat mülkiyeti listesi / yönetim planı ekleri
- Tapu Müdürlüğü'nden alınacak takyidatlı tapu kaydı
Metrekareyle aynı şey değildir ve metrekareden hesaplanmaz. Yakın çıkabilir ama tapudaki sayı neyse o geçerlidir.
Kat irtifakı aşamasındaki bir yapıda da arsa payı bellidir; kat mülkiyetine geçilmesini beklemenize gerek yoktur.
Arsa payı neye göre belirlenmiş
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak dağıtılır. Değer derken yalnızca büyüklük değil, konum da hesaba katılır: aynı metrekaredeki iki daireden manzaralı ve üst kattaki olan, zemin kattaki arka cepheli olandan daha yüksek arsa payı alabilir.
Bu dağıtımı proje müellifi yapar ve esas alınan değerler, kat irtifakının (ya da kat mülkiyetinin) kurulduğu tarihteki değerlerdir — bugünkü rayiç değil. Bu yüzden yıllar sonra bakıldığında arsa payları güncel piyasa değerleriyle örtüşmeyebilir; bu tek başına bir hata anlamına gelmez.
Arsa payını girme
Tek bir dairenin payını değiştirecekseniz:
- Üst menüden Yapı ekranını açın, binaya ve ardından daireye girin.
- Sağ üstteki Düzenle düğmesine basın.
- Arsa Payı alanına tapudaki değeri yazın.
- Kaydete basın.
Daire sayfasının üst bilgi kartında arsa payı yüzde olarak görünür: 0,25 girdiyseniz %25 yazar.
Bütün dairelerin arsa payını tek ekrandan girme
Daireleri tek tek dolaşmanız gerekmez. Bina sayfasındaki Arsa Payı düğmesi (veya uyarı kutusundaki Arsa paylarını düzenle bağlantısı) bütün daireleri tek listede açar.
- Bina sayfasında Daireler sekmesindeyken Arsa Payı düğmesine basın.
- Açılan listede her dairenin karşısına tapudaki değeri yazın.
- Üstteki Toplam satırı yazdıkça güncellenir; kesirli giriş yapıyorsanız %100'e ulaşması gerekir.
- Kaydete basın.
Bina bir siteye bağlıysa liste sitedeki tüm binaların dairelerini birlikte gösterir ve hangi dairenin hangi blokta olduğunu yazar. Bunun sebebi bir sonraki bölümde: arsa payı arsanın payıdır, tek bir bloğun değil.
Boş bıraktığınız daire "arsa payı girilmemiş" sayılır ve dağıtıma katılmaz. Girilmiş bir payı silmek isterseniz kutuyu boşaltıp kaydedin — uydurma bir değer yazmaktan iyidir.
Eşit dağıt
Bütün daireler eşit paylıysa — ya da tapu değerlerini bulana kadar geçici bir düzen istiyorsanız — Eşit dağıt bağlantısı payı bütün dairelere eşit böler. Toplam tam olarak %100 olur.
İki noktaya dikkat edin:
- Elle girilmiş değerlerin üzerine yazar. Kaç dairenin değişeceğini önce sorar, onaylamadan hiçbir şey değişmez.
- Sitede tüm bloklara birden uygulanır. 4+4 dairelik iki bloklu bir sitede her daireye
0,125verir — blok başına %100 değil, site genelinde %100.
Gerçek tapu değerleriniz varsa onları girin. Eşit dağıtım kolaydır ama tapunuz farklı diyorsa gider paylaşımınız yanlış olur.
Arsa payları sitenin tamamını ilgilendirdiği için, yetkisi tek bir binayla sınırlı olan bir yönetici bu listeyi görebilir ancak değiştiremez. Değişiklik için Organizasyon Yöneticisi veya o sitenin Site Yöneticisi olmanız gerekir.
Tapudaki sayıyı nasıl yazmalıyım
Tapular arsa payını iki farklı biçimde yazar ve ikisi de kabul edilir:
| Tapuda yazan | Alana yazacağınız |
|---|---|
| 45/1000 | 45 |
| 120/1000 | 120 |
| 18/1256 | 18 |
| 0,045 | 0,045 |
| %4,5 | 0,045 |
Kesirli gösterimde yalnızca baştaki sayıyı yazın; paydayı yazmanıza gerek yoktur.
Payda her zaman 1000 değildir — parselin toplamına göre 1256, 240, 5000 gibi herhangi bir sayı olabilir. Bunun bir önemi yoktur, çünkü aynı parseldeki bütün daireler zaten aynı paydayı paylaşır. Dağıtım yapılırken paylar kendi toplamlarına bölünerek oranlanır, bu yüzden 45 / 120 / 300 ile 0,045 / 0,12 / 0,30 tamamen aynı sonucu verir.
Önemli olan tek kural: aynı parseldeki bütün daireler aynı biçimde yazılmalıdır. Bir daireye 45, komşusuna 0,12 yazarsanız 45 payı 120'nin değil 0,12'nin yanında değerlendirilir ve o daireye giderin neredeyse tamamı çıkar.
Toplu yapıda (sitede) toplam nasıl olmalı
Bu, en çok karıştırılan konudur.
Arsa payı arsanın payıdır, binanın değil. Bir sitede bütün bloklar aynı arsanın üzerinde durur, dolayısıyla arsa payları da o arsanın tamamı üzerinden dağıtılır.
- Bağımsız bir binada: o binadaki dairelerin arsa payları toplamı %100 olmalıdır.
- Sitedeki bloklarda: A Blok ve B Blok'un birlikte toplamı %100 olmalıdır. Her blok kendi içinde %100 olmamalıdır.
4 dairelik A Blok ile 4 dairelik B Blok'tan oluşan bir sitede her daireye 0,125 yazarsınız — blok başına değil, site genelinde %100 eder.
Her bloğu ayrı ayrı %100 yaparsanız site geneline çıkarılan bir gider, blokların büyüklüğü ne olursa olsun bloklar arasında yarı yarıya bölünür. 40 dairelik blok ile 4 dairelik blok aynı toplam tutarı öder.
"Arsa payı kontrolü" uyarısı
Bina sayfasında ve Genel Bakış ekranında arsa payı verinizin sağlığını gösteren bir kontrol vardır. İki ayrı şeyi denetler:
"… daire için arsa payı girilmemiş" Bu daireler arsa payına göre yapılan dağıtımın tamamen dışında kalır — paylarını başkaları öder. Her zaman düzeltilmesi gerekir.
"Arsa payları toplamı %… ; %100 olmalı" Kesirli biçimde (bütün değerler 1'in altında) giriş yaptığınızda görünür. Genellikle bir dairenin unutulduğuna ya da virgülün yanlış yere konduğuna işaret eder.
Tapudaki ham sayıları (45, 120) girdiyseniz toplam uyarısı hiç gösterilmez; o gösterimde her toplam geçerlidir. Yalnızca eksik daire kontrolü çalışır.
Sitedeki bir bloğa girdiğinizde uyarı sitenin tamamı için verilir ve mesajda kaç binanın birlikte değerlendirildiği yazar. Tek bir bloğa bakarken gördüğünüz toplam, o bloğun değil sitenin toplamıdır.
Hiç arsa payı girmediyseniz uyarı çıkmaz. Boş bırakmak bir hata değil, sadece "bu özelliği kullanmıyorum" demektir.
Gideri arsa payına göre paylaştırma
- Finans → Giderler ekranından gideri kaydedin.
- Dağıtım yöntemi olarak Arsa payına göre seçin.
- Dağıt düğmesine basın.
Her daireye, kendi arsa payının toplam arsa payına oranı kadar borç çıkarılır. Kuruş artıkları en büyük paya sahip daireye eklenir, böylece dağıtılan tutarların toplamı gider tutarına kuruşu kuruşuna eşit olur.
Arsa payı girilmemiş daireler dağıtıma katılmaz ve dağıtım sonrası uyarıda tek tek adlarıyla listelenir. Hiçbir dairenin arsa payı yoksa dağıtım yapılmaz ve hata verilir; önce arsa paylarını girmeniz gerekir.
Bir daireyi dağıtımın dışında tutma
Daire düzenleme ekranındaki Gider paylaşımına dahil kutusu arsa payından ayrı bir ayardır. İşareti kaldırılan daire, arsa payı girilmiş olsa bile hiçbir gider dağıtımına katılmaz — eşit dağıtıma da katılmaz.
Yönetim dairesi, kapıcı dairesi veya henüz teslim edilmemiş daireler için kullanılır. Daire sayfasında Gider Payı: Hariç olarak görünür.
Arsa payını sonradan değiştirmek
Arsa payını değiştirmek daha önce dağıtılmış giderleri geri hesaplamaz. Çıkmış borçlar olduğu gibi kalır.
Yanlış bir arsa payıyla dağıtım yaptıysanız sıralama şöyledir:
- Gider satırındaki Geri al ile dağıtımı geri alın; çıkarılan borçlar silinir.
- Dairelerin arsa paylarını düzeltin.
- Gideri yeniden Dağıtın.
Borçlar tahsil edilmişse geri alma yapılamaz. Bu durumda düzeltmeyi iade veya muafiyet yoluyla yapmanız gerekir.
Tapudaki arsa payının kendisi hatalıysa
Yukarıdakiler, tapudaki sayıyı uygulamaya yanlış girmiş olma durumu içindir. Bazen sorun tapunun kendisindedir: bağımsız bölümlerin değerleriyle açıkça orantısız arsa payları dağıtılmıştır.
Bunu uygulama üzerinden düzeltemezsiniz. Arsa payı tapu kaydının parçasıdır; uygulamada değiştirseniz bile tapuda değişmez ve resmî işlemlerde tapudaki değer geçerli olmaya devam eder.
Kanun bu durum için ayrı bir yol tanır — arsa payının düzeltilmesi davası. Bilinmesi gereken noktalar:
- Davayı yalnızca kat maliki veya kat irtifakı sahibi açabilir. Yönetici bu davayı yönetim sıfatıyla açamaz; kendisi de malik değilse dava açma hakkı yoktur.
- Sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Baştan hatalı belirlenmiş bir arsa payı için süre sınırı yoktur, sonradan da açılabilir.
- Değerlendirme bugünün rayicine göre değil, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlere göre yapılır.
Bu bir bilgi notudur, hukuki tavsiye değildir. Böyle bir durumdaysanız bir avukata danışın.
Dava sonuçlanana kadar uygulamada tapudaki mevcut arsa paylarını kullanmaya devam edin; karar kesinleşip tapuya işlendikten sonra daire kayıtlarını güncelleyin.
İlgili sayfalar
- Gider ekleme ve paylaştırma — dağıtım yöntemleri ve gider kaydı
- Daire ekleme ve toplu oluşturma — daire bilgilerinin tamamı
- Site ve bina kavramı — toplu yapı ne zaman gerekir
- İade ve düzeltme — hatalı dağıtımın düzeltilmesi